Trust e prima casa

Com’è noto, dell’agevolazione prima casa ne possono beneficiare solo le persone fisiche e l’agevolazione decade se l’acquirente trasferisce a titolo oneroso o gratuito, l’abitazione prima casa prima del decorso di 5 anni dalla data dell’acquisto, salvo che, entro il successivo anno, non acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Quale ente non commerciale, il Trust non può quindi beneficiare dell’agevolazione prima casa. Inoltre la persona fisica che conferisce in un Trust da essa istituito, decade dall’agevolazione, trattandosi di trasferimento a titolo gratuito.

Il problema può essere limitato, procedendo a conferire nel Trust l’immobile con riserva, da parte del proprietario/disponente, del diritto di abitazione su di esso. In questo modo la decadenza dei benefici fiscali prima casa è limitata al valore della “nuda proprietà” che, com’è noto, è tanto più bassa, quanto più è bassa l’età della persona fisica.
Per esempio, se il Disponente ha 50 anni, il valore della nuda proprietà è pari al 25%, per cui la perdita del beneficio fiscale è limitata al 25% del valore catastale.
Ciò è confermato dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 213/E/2007.

Un accorgimento per non perdere i benefici, può essere quello di istituire il Trust con Trustee lo stesso Disponente (cosiddetto Trust autodichiarato), per cui con il conferimento dell’immobile (entro i 5 anni dall’acquisto) non c’è cambio di intestazione. Successivamente si procede a cambiare il Trustee, meglio dopo che siano trascorsi i 5 anni.. In pratica, è quasi impossibile che l’Agenzia colleghi i due atti, ma se il cambio di Trustee avviene dopo i 5 anni, non ci può essere contestazione.